Спеціально для "Херсонська правда" підготувала регіональний прес-секретар житлово-комунальних та енергетичних програм Громадянської мережі ОПОРА Марина Усманова

Сьогодні для херсонців, які мешкають у багатоквартирних будинках, створення ОСББ – вже не просто бажаний, а майже необхідний крок. Але далеко не завжди об’єднання співвласників повинно самостійно займатися управлінням та утриманням будинку. Якщо співвласники не бажають здійснювати управління безпосередньо чи через статутні органи об’єднання, розумний вихід з цієї ситуації – обрати управителя. 

Представники Громадянської мережі ОПОРА розповідають про те, що треба врахувати при залученні управителя будинку.

Щодо повноважень

Згідно дванадцятої статті Закону України від 29.11.2001 р. «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-III, ОСББ може управляти будинком за допомогою своїх органів управління. Тобто, об’єднання співвласників має повне право керувати ним самостійно.

Одночасно, виходячи з другої частини дванадцятої статті Закону № 2866-ІІІ, на загальних зборах ОСББ може прийняти рішення про часткову або повну передачу цієї функції управителю.

Чи необхідне існування ОСББ для того, щоб найняти управителя

За законами України, найняти управителя можна і за відсутності об’єднання співвласників багатоквартирного будинку на зборах, якщо за це рішення проголосує більше 50 відсотків власників площі будинку. 

Проте наявність ОСББ гарантовано дає важелі контролю за діяльністю управителя, а також можливість залучати кошти у ремонтний та резервний фонди, брати участь у державних та місцевих програмах з енергозбереження.

Не варто турбуватися з приводу «подвійних» витрат і на ОСББ, і на управителя. За наявності останнього він візьме на себе все, що пов’язано з утриманням будинку, а завдання ОСББ буде зводитися до контролю за управителем. Таким чином, для ОСББ не знадобиться великої кількості співробітників і спеціального приміщення. Тому ці функції по черзі зможуть виконувати активні мешканці на добровільних засадах або за скромну плату.

Обов’язки управителя

Стаття перша Закону України № 417-ІІІ визначає управителя багатоквартирного будинку суб’єктом підприємницької діяльності, в обов’язки якого, згідно з укладеними між ним і співвласниками договором, входить утримання і ремонт, в разі необхідності, будинку та прилеглої території, а також забезпечення господарських та побутових потреб і гідних умов проживання в довіреному йому будинку.

Навіщо потрібен управитель

Якщо коротко і по суті, він потрібен для того, щоб позбутися турбот, пов’язаних з управлінням будинком, і доручити виконання цих обов’язків особі або організації, яка має в цій області досвід.

Хто приймає рішення про найм управителя

Закон № 2866-ІІІ говорить, що це питання вирішується на загальних зборах співвласників, винятково. Закони № 2866-III та № 417-VIII не зобов’язують кожного співвласника окремо підписувати договір щодо найма управителя. 

Для того, аби укласти такий договір, знадобиться тільки підпис уповноваженого представника ОСББ. Повноваження представника повинні або базуватися на рішенні загального збору власників, або закріплені в статуті та зафіксовані в протоколі. Укладений за такою схемою договір стає обов’язковим для всіх власників, у тому числі й для тих, хто утримався або виступав проти запрошення управителя.

Щодо поділу прав та обов’язків

Незважаючи на те, що при укладанні договору з управителем він отримує необхідні для здійснення роботи права та обов’язки, це не означає автоматичну втрату повноважень ОСББ. Крім того, власники квартир і нежилих приміщень також залишають за собою свої права. Користування спільним майном, як і раніше, залишаються прерогативою співвласників будинку і умови визначаються на загальних зборах.

Хороший управитель: як його знайти

Оскільки ринок управління багатоквартирним фондом в Україні практично не розвинутий, то у питанні вибору управителя співвласникам багатоквартирного будинку потрібно проявити пильність та обережність. 

Насамперед потрібно дізнатися про попередній досвід претендента на роль управителя (компанії або ФОП), щоб зрозуміти, чи мають працівники необхідні знання та вміння. Було б непогано поспілкуватися з мешканцями інших будинків, які він обслуговує.

Як скласти договір

Наразі Типовий договір з управителем розробляється, очікується, що він буде затверджений окремим підзаконним актом. Окрім того, очікуються зміни до Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Тим не менше, загальні принципи залишаться незмінними. При підписанні договору з управителем необхідно обов’язково надати докладний перелік очікуваних від нього послуг, сформулювати права і обов’язки обох сторін (особливо щодо обсягу, виконання, здачі та прийому робіт), вказати ціни за послуги і термін договору. За відсутності перерахованих вище пунктів договір визнається недійсним.

Варто зазначити, що після підписання договору управитель не пізніше, ніж через один календарний місяць має вручити засвідчені зразки договору всім співвласникам або розіслати їх адресно. У разі внесення до нього будь-яких змін, управитель повинен зробити те ж саме.

Ціна за послуги управителя

Згідно зі статтею одинадцятою Закону № 417-VIII, розмір оплати управителю визначається за договором сторін. Тобто, обмежень за законом немає в обидва боки. Звісно, щоб вирішити це питання, найкраще з’ясувати, за якими цінами вже працюють управителі з іншими ОСББ. 

Строки

Договір з управителем відповідно до Закону № 417-VIII укладається терміном на один рік. Якщо протягом останнього місяця дії договору сторони письмово не повідомили одна одну про розрив угоди, вона автоматично продовжується ще на один рік. Це правило не застосовується, якщо договір укладався тільки на надання окремих послуг. 

Для того, щоб захистити інтереси співвласників, ОСББ повинно подбати про те, щоб внести в договір своє право в односторонньому порядку розірвати його раніше строку в разі незадовільної роботи управителя або за невиконання ним взятих на себе зобов’язань.