23-24 квітня 2012 року Громадянська мережа ОПОРА провела тренінг для членів Коаліції недержавних громадських організацій із земельних відносин в об’єднанні співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Учасники заходу обговорили досвід об’єднань щодо процедури отримання земельних ділянок багатоквартирних будинків у власність ОСББ, висловили свої пропозиції щодо змісту «мінімального» пакету землевпорядної документації для оформлення правовстановлюючих документів на прибудинкову територію багатоквартирних будинків, збудованих у переважній більшості до 1991 року.
Як відомо, законопроект №8474, що мав дозволити співвласникам отримувати у власність або постійне користування (на вибір ОСББ) земельну ділянку багатоквартирного будинку, був заветований Президентом. А згідно зі Загальнодержавною програмою реформування і розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки планувалося розроблення порядку встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання їх у спільне користування або спільну сумісну власність співвласників. Однак, на жаль, ОСББ й досі самостійно вирішують свої проблеми на місцях, роками оббиваючи чиновницькі пороги. А процедура отримання земельних ділянок багатоквартирних будинків у власність залишається багаторічною, часом безуспішною, паперовою тяганиною.
Досвід міста Львів
Любомир Лиско, ОСББ «Вчитель»:
- У 1997 році, коли виникло наше ОСББ, прибудинкову територію намагалися приватизувати. Нам пощастило: з часу, коли будувався будинок, був збережений первинний документ. Але незважаючи на це, довелося докласти багато зусиль, щоби пройти усі етапи оформлення прибудинкової території. А це чотири роки ходіння по кабінетах…
У Львові існує так звана спрощена процедура, тобто, ОСББ не потрібно виготовляти проект землеустрою земельної ділянки, достатньо лише технічної документації. Однак, щоб отримати прибудинкову територію у власність, ОСББ довелося підготувати величезну кіпу документів: довідку ЄДПРУ, статут ОСББ, реєстраційні посвідчення кожної квартири, завірені нотаріально, довідку про допоміжні приміщення квартир, технічний паспорт, рішення сесії міської ради про надання земельної ділянки, клопотання на виконання робіт, довідку про борговий статус земельної ділянки, план земельної ділянки, акти встановлення та узгодження земельних ділянок, висновок Управління архітектури міськради про наявні обмеження використання земельної ділянки тощо.
- Коли ж уся документація була готова, Управління земельних ресурсів не повертало ОСББ документів, мотивуючи це тим, що перший примірник документів вилучений прокуратурою, бо заарештували керівника та шукали компромат,– продовжує Любомир Лиско. - На повернення документів пішло два місяці. На завершальному етапі також не обійшлося без епопеї на сесії в міськраді. Щоб отримати акт, мені довелося походити по чиновницьких кабінетах не один рік, а тепер потрібно ще чекати три місяці на підписи того акту. Нам (усім ОСББ) потрібно об’єднатися та боротися за спрощення процедури отримання земельних ділянок багатоквартирних будинків, - переконаний пан Любомир.
Досвід міста Вінниця
Володимир Хорошев, ОСББ «Можайський»:
- У Вінниці підставою для виділення ділянки є такі документи: генеральний план населеного пункту, план земельно-господарського устрою, план забудови населеного пункту, план забудови та прибудинкової території, схема прибудинкової території тощо. Після того, як ОСББ отримало лист-погодження, документи подаються в Департамент архітектури містобудування та кадастру, потім об’єднання співвласників звертається до проектної організації, збирає висновки санітарно-епідеміологічної станції, після того документи потрапляють на комісію, на сесію виконкому, погоджується містобудівне обґрунтування та дається дозвіл на складання проектної документації. По тому документи виносяться на розгляд сесії виконкому, яка вирішує, чи давати акт на землю. Тільки після всього вищеперерахованого відповідна документація надається в управління Держкомзему. На виконання деяких процедур доводиться чекати близько місяця. І це лише перший етап!
Алгоритм відведення земельної ділянки на другому етапі: після укладання договору із проектною організацією, складається акт прийому-передачі комплекту документів. Він потрапляє в Комісію з розгляду питань із землеустрою, яка розглядає його близько двох місяців. По тому проектна організація готує текстове завдання на виконання робіт і готує решта необхідних документів. Після сесії міськради, за умови, що всі документи підготовлено правильно, дається дозвіл на відведення земельної ділянки. У Вінниці 46 ОСББ отримали земельну ділянку у власність, коштує ця процедура для об`єднань в середньому 8 тисяч гривень.
Досвід міста Вознесенськ (Миколаївська область)
Сергій Аверков, Агентство економічного розвитку Вознесенська
За словами Сергія Аверкова, діюча процедура отримання землі у Вознесенську є гібридом між Львівською та Вінницькою. Щоб оформити земельну ділянку ОСББ, ЖБК потрібно підготувати пакет документів. Якщо об’єднанню вдається зібрати-підготувати необхідний пакет документів, то ОСББ може пройти умовно спрощену процедуру, якщо ж ні, то йому доведеться подолати все бюрократичне коло:
- Коаліція ОСББ міста Вознесенськ майже рік намагалася добитися спрощеної процедури. До цього був лише проект відведення без можливості виготовляти технічну документацію. І лише торік нам вдалося досягти спрощеної процедури. Для цього Коаліції довелося дослідити, на підставі чого це можна зробити. Відповідь (а саме процедурний момент) крилася у землевпорядному документі, - розповідає Сергій Аверков. – Але ніде не уточнювалося, що ж мається на увазі під відповідною документацією, яку міська влада тлумачила, звичайно ж, по-своєму. Довелося підняти Закон «Про землеустрій». Ми також знайшли документацію ще за 70-ті роки (Земельний кодекс Радянського Союзу, ст.10), де вказано, що відведення землі вже було. В архіві знайшли реєстр рішення виконкому про виділення земельної ділянки для будівництва багатоквартирного будинку. Отож, виходить, що в Радянському Союзі практикувалося відведення землі, винесення в натурі, виготовлення правовстановлюючої документації. Таким чином, відповідь на питання: чи визначені межі земельних ділянок наших будинків в натурі, ми отримали - ствердну! От тільки не зрозуміло: ким і коли вони були втрачені?
Сергій Аверков переконаний: не потрібно розробляти всю цю документацію, а тим більше погоджувати її з санстанцією, природоохоронними органами тощо, якщо будинок стоїть вже більше двадцяти років! Адже коли будинок зводили все вже було погоджено! Тому й напрошується лише один висновок: нове коло узгоджень «необхідне» лише з однієї причини – хабарі.
- При будівництві будинку всі межі були визначені в натурі, якщо немає документації, то її втратили відповідні органи, а не ОСББ, бо ОСББ її ніколи не передавали. То чому об’єднання співвласників багатоквартирного будинку має готувати документацію, яку втратили ще до нього? Технічної документації достатньо й не потрібно усіх цих погоджень, - вважає пан Аверков.
Досвід міста Рубіжне (Луганська область)
Тетяна Башмакова, ОСББ «Єдність-Рубіжне»
Якщо ж порівнювати досвід міста Рубіжне зі Львовом, Вінницею та Вознесенськом, то можна стверджувати, що в місті Рубіжне – соціалізм. За словами Тетяни Башмакової, для того, щоб отримати прибудинкову територію, потрібно написати заяву до міськради, в якій пояснити цільове призначення та розмір земельної ділянки. Подати також статут і свідоцтво про реєстрацію ОСББ, графічний матеріал з розмірами земельної ділянки. Зібрані документи йдуть на сесію міськради, яка дає дозвіл на розробку проекту землеустрою.
- Наступний крок, – ділиться досвідом Тетяна Башмакова, - це укладання договору із Земпроектом (всі витрати (1700 гривень) сплачує міська влада ). Коли проект розроблено, то матеріали направляються в управління Держкомзему, який присвоює кадастровий номер, дає витяг та довідку про сплату угідь. Проект йде на погодження в Комісію, що розглядає питання по землеустрою. Третій крок – пишемо другу заяву на виділення земельної ділянки в постійне користування, яка йде на розгляд сесії міськради. Після отримання рішення сесії про виділення ділянки, із цим рішенням та проектом йдемо в Держкомзем, який видає акт. Триває уся процедура 3 місяці.
Досвід міста Херсон
Юрій Трегубко, Асоціація ОСББ «Пліч-о-пліч»
За словами Юрія Трегубко, в Херсоні така ж процедура оформлення документів, як у Вінниці.
- У місті лише 9 ОСББ отримали земельну ділянку тільки тому, що це було ще до 2004 року, а тепер більшість ОСББ отримують відповідь із величезним переліком документів, які потрібно підготувати, - розповідає Юрій Трегубко. - І лише одне ОСББ «Промінь» на сьогоднішній день подолало півшляху – отримало проект розподілу кварталу. Об’єднанню це обійшлося у 8 тисяч гривень.
На думку активіста, херсонська земля – це бізнес міського керівництва. Принципова позиція херсонських чиновників – передавати землю лише через проекти відведення.
Отже, для оформлення землі ОСББ необхідно написати заяву. У відповідь від виконкому приходить перелік необхідних для оформлення документів. Коли ОСББ підготувало документи, подається клопотання на сесію міськради, яка дає дозвіл на виготовлення проекту землеустрою. ОСББ замовляє проект у відповідній організації. Після підготовки усієї документації, вона подається на сесію міськради на затвердження. А вже затверджений проект подається до міського відділу земресурсів для формування договору оренди. І насамкінець відбувається реєстрація правовстановлюючого документу та його отримання.
Загальна вартість оформлення землі в Херсоні становить 13-15 тис. грн.
- Більшість ОСББ дізнавшись про вартість процедури та кількості необхідної для цього документації втрачає бажання займатися даним питанням, - констатує Юрій Трегубко.
Досвід міста Дніпропетровськ
Анжеліка Пилипенко, Асоціація «Наш Дім»:
- Вже чотири місяці в Дніпропетровську не існує організації, яка би мала виконувати функції підготовки рішень щодо відводу земельних ділянок і в принципі займатися земельними питаннями (до цього був Земград). Торік ряд ОСББ зібрали всю необхідну документацію, сплатили за це, а Земград зі січня припинив свою діяльність, - розповідає активістка. - Правонаступника ще не визначено й люди навіть не можуть забрати свої документи. На сьогоднішній день лише два ОСББ в Дніпропетровську отримали прибудинкову територію в оренду на 49 років.
Досвід міста Євпаторія
Ольга Фещенко, Ресурсний центр для ОСББ
За словами Ольги Фещенко, самі ОСББ міста Євпаторія не хочуть втягуватися у дорогу й довгу тяганину по оформленню землі. З 82 ОСББ лише 10 оформили земельні ділянки.
- У місті розроблено Положення про порядок проходження та оформлення земельної ділянки (яке відсутнє у 99% міст України). Наша процедура – досить довга, на зразок Вознесенської. Вартість оформлення всієї документації становить близько 10 тисяч гривень.
Досвід міста Запоріжжя
Людмила Шанц, Асоціація ОСББ та ЖБК «Вікторія»:
- У Запоріжжі за період 2005 по березень 2012 року оформлено 16 земельних ділянок. А процедура їх оформлення така: подається заява у виконком, потім розглядаються правовстановлюючі документи, паралельно такі ж документи подаються в Департамент архітектури, який готує лист-погодження про передачу у власність або ж користування земельною ділянкою. Розроблений проект землеустрою відповідною організацією відправляється на сесію міськради. Які ж документи доводиться готувати ОСББ? Після заяви у виконком, ОСББ подає акт прийому-передачі житлового будинку, протокол про створення ОСББ, перелік членів ОСББ, а ЖБК подає технічний паспорт на дім, довідку БТІ про те, що будинок зареєстрований за ЖБК, дозвільні документи на відведення земельної ділянки, свідоцтво про держреєстрацію.
Пані Людмила навела приклад кооперативного будинку «Комунарів 16», який у 2005 році почав оформлювати земельну ділянку, а закінчив у 2007 з держактом на право власності. Будинку це коштувало 8000 гривень.
Досвід міста Краматорськ (Донецька область)
Кіра Кандаурова, голова ОСББ «Покоління»
У Краматорську лише два будинки мають прибудинкову територію у власності – це новобудова та ОСББ (утворене в 2002 році). Дане ОСББ оформило землю тільки тому, що там жив колишній чиновник по ЖКГ і мешканці навіть не знають, коли та як саме це було реалізовано.
- А документи нашого ОСББ вже чотири роки не просуваються далі. Містобудівне обґрунтування нам не підписують документи, бо земельний відділ вважає, що тут не узгоджуються ст.42 зі ст.92 Земельного кодексу. Через це все й призупинено, - скаржиться пані Кіра.
Другий день тренінгу пройшов у дискусіях активістів із представниками Державної агенції земельних ресурсів та Головного управління землевпорядкування КМДА щодо того, якою ж має бути процедура та вартість оформлення прибудинкової території ОСББ. Адже нині процедуру виділення земельної ділянки чиновники кожного міста України трактують по-своєму, як то кажуть у народі, що не край, то звичай, а страждають пересічні громадяни.
Тренінг проходив у рамках проекту «Реформування житлово-комунального господарства через забезпечення передачі прибудинкової території ОСББ», який реалізується Громадянською мережею ОПОРА в межах спільної ініціативи Pact Inc., Міжнародного фонду «Відродження» та Фонду Східна Європа.
Реалізація компоненту «Підтримка місцевих ініціатив» програми «Об’єднуємося заради реформ (UNITER)», що виконується Pact Inc., стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданої через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID), та фінансовій підтримці Міжнародного фонду «Відродження».
Думки викладені (висвітлені) в цьому заході є винятковою відповідальністю ГМ ОПОРА та не обов’язково відображають точку зору USAID, уряду США, Pact Inc., Міжнародного фонду «Відродження» та Фонду Східна Європа.